ગુજરાતમાં જંત્રી દરને લઈ મોટા સમાચાર સામે આવ્યા છે. રાજ્ય સરકારે જાન્યુઆરી-2023માં જંત્રી સર્વેની કામગીરી કરવાનો નિર્ણય લીધો છે. જેને લઈ મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા સ્ટોક હોલ્ડર્સ સાથે મિટિંગ યોજી તેમના સૂચનો મેળવવા તમામ કલેક્ટરોને સૂચના આપવામાં આવી હતી. હવે સરકાર દ્વારા રાજ્યમાં જંત્રીમાં બમણો વધારો કરવાનો નિર્ણય લેવામાં આવ્યો છે. હવે 11 વર્ષ બાદ રાજ્યમાં નવી જંત્રી અમલમાં આવશે તેવી માહિતી મળી છે. સોમવારથી રાજ્યમાં નવી જંત્રીનો દર અમલી થશે.
પેન્ડિંગ સોદાઓમાં બમણી ડયૂટી વાપરવી પડશે
- રોકડના વહેવારોને સૂલટાવી ચેકથી વધુ નાણાં આપવાની જફા થશે : અઢારમી એપ્રિલ 2011 બાદ પહેલીવાર જંત્રીમાં ફેરફાર કરવામાં આવ્યો
- બિલ્ડરો પણ જંત્રીના દરમાં કરાયેલા અવિચારી વધારાથી નારાજ : નવી મિલકતની ખરીદી મોંઘી પડશે
- થલતેજના ચોરસ ફૂટના રૂ. 3000 છે તે વધીને 6000 થઈ જાય તો ચાલુ પ્રોજેક્ટ્સના ગણિતો ખોરવાઈ જાય
- સોદામાં રોકડા લેવાઈ ગયા હોય અને દસ્તાવેજ કરવાનો બાકી હોય તેમાં પણ વિવાદો થશે
રોકડના વહેવારોને સૂલટાવી ચેકથી વધુ નાણાં આપવાની જફા થશે:
અઢારમી એપ્રિલ ૨૦૧૧ બાદ પહેલીવાર જંત્રીમાં ફેરફાર કરવામાં આવ્યો: બિલ્ડરો પણ જંત્રીના દરમાં કરાયેલા અવિચારી વધારાથી નારાજ: નવી મિલકતની ખરીદી મોંઘી પડશે: થલતેજના ચોરસ ફૂટના રૂ. ૩૦૦૦ છે તે વધીને ૬૦૦૦ થઈ જાય તો ચાલુ પ્રોજેક્ટ્સના ગણિતો ખોરવાઈ જાય: ઓનમની લેવાઈ ગયા હોય અને દસ્તાવેજ કરવાનો બાકી હોય તેમાં પણ વિવાદો થશે.
મિલકત ખરીદનાર અને વેચનાર બિલ્ડર વચ્ચે વિવાદો થશે.
બીજું, આવકવેરામાં પણ ૩૦ લાખથી વધુના મૂલ્યની મિલકતની ખરીદી કરવાને મુદ્દે ઘણાંનો આવકવેરાની નોટિસ મળતી થશે. આ સંદર્ભમાં ઘણાં વિવાદો પણ થશે. ૧૭ લાખનો સોદો થયો હોય અને તે જ મિલકત માટે ૩૪ લાખના હિસાબે સ્ટેમ્પ ડયૂટી જણાવે તો ઉપરની ૧૭ લાખની કિંમત ગિફ્ટ ગણાઈ જવાની સંભાવના છે. તેમ ન થાય તો આવકવેરા અધિકારીઓ ઊંચુ મૂલ્યાંકન ગણી તે પ્રમાણે આવકની આકારણી કરીને કરદાતા પાસેથી વધારાનો ટેક્સ માગી શકે ચે. બીજીતરફ રજિસ્ટ્રેશન ફી તો એક ટકા પ્રમાણે જ ભરવાની આવશે. આ સ્થિતિમાં આવકવેરા અધિકારીઆને તેમાં અનિયમિતતા જોવા મળશે. બિલ્ડરે ૩૦ લાખમાં સોદો કર્યો હોય તેમણે હવે ૬૦ લાખ વ્હાઈટમાં દર્શાવવા પડશે. આ સ્થિતિમાં ૩૦ લાખ રોકડના પરત કરીને ૩૦ લાખ ચેકથી લેવાની નોબત પણ આવશે. પેમેન્ટ સંપૂર્ણ થઈ ગયા હોય પણ દસ્તાવેજની નોંધણી ન કરવામાં આવી હોય તેવા સંજોગોમાં પણ મિલકત ખરીદનાર અને વેચનાર બિલ્ડર વચ્ચે વિવાદો થશે.
દર વધતા બિલ્ડરોને અસર
કોરોના બાદ રીયલ એસ્ટેટ માર્કેટ માંડ માંડ ઉભું થઈ રહ્યું છે. જંત્રીના દર વધતા લોકો માટે ઘરનું ઘર ખરીદવું મુશ્કેલ બની જશે કેમ કે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી સાથે દસ્તાવેજ ખર્ચ ડબલ થઈ શકે છે. હાલ કોટ વિસ્તારમાં જ્યાં 2000 સ્ક્વેર ફૂટના ફ્લેટનો દસ્તાવેજ ખર્ચ 3 લાખ રૂપિયા થાય છે. ત્યાં પોશ વિસ્તારમાં આ જ સાઈઝના ફ્લેટનો દસ્તાવેજ ખર્ચ સવા લાખ થાય છે. હવે જો કોટ વિસ્તારમાં દર વધે તો લોકોનો મરો જ થશે.
ખેડૂતોને ફાયદો થઇ શકે
ગુજરાત સરકારના વરિષ્ઠ અધિકારીના જણાવ્યા અનુસાર જંત્રીના દરો વધવાથી ખેડૂતોને લાભ મળી શકે છે. જેમની જમીન સરકાર સંપાદિત કરે છે તેમને તેમની જમીનો સામે ઊંચા મૂલ્યો પ્રાપ્ત થશે. જો કે આ કિસ્સામાં શહેરોની આસપાસના ગ્રામ્ય વિસ્તારોમાં આવતાં નવા રીઅલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ પર બ્રેક વાગશે, કારણ કે ત્યાં જમીનોના ભાવ ખૂબ ઊંચા જઇ શકે છે.
નાગરિકો પર નવી જંત્રી ની શું અસર થશે ?
જંત્રીના ભાવમાં વધારો થવાથી બિલ્ડરને જમીનની પડતર કિંમત પર ડબલ સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ભરવી પડશે. એટલે પ્રોજેકટ કોસ્ટ ડબલ થઈ જશે. દસ્તાવેજની કિંમતમાં પણ વધારો થશે. ઉદાહરણથી સમજીએ. ભાડજ, શીલજ સહિતના વિસ્તારમાં 100 વારનું એફોર્ડેબલ મકાન 80થી 85 લાખમાં વેચાય છે, જેમાં 35 લાખનો દસ્તાવેજ થતો હોય છે ત્યારે હવે ખરીદદારે 70 લાખનો દસ્તાવેજ ફરજિયાત કરવો પડશે.
જમીનના ભાવ પર નવી જંત્રી ની શું અસર થશે ?
જમીનો જૂની શરતમાં ફેરવવા અંગે પ્રીમિયમની રકમ જંત્રીના 40 ટકા થાય છે. તેમાં વધારો થવાથી જમીનની કિંમત પણ ડબલ ગણાશે. જોકે બિલ્ડરો પર પડનારું આ ભારણ સીધું ગ્રાહકો પર આવી જશે, કેમ કે જેટલી જમીનની કિંમત વધશે તેટલી જ પ્રોજેકટ કોસ્ટ વધી જશે.
કેપિટલ ગેઇન ટેક્સ પર નવી જંત્રી ની શું અસર થશે ?
ઇન્કમટેક્સ અન્વયે કેપિટલ ગેઇન ટેક્સ 20 ટકા પ્લસ સરચાર્જ સાથે અંદાજે 22 ટકા ભરવાનો થાય છે. જંત્રીમાં વધારો થવાથી કેપિટલ ગેઇન ટેક્સની ગણતરી જંત્રી આધારિત હોવાથી તેમાં પણ ધરખમ વધારો થશે.
પ્રોપર્ટી ટેક્સ પર નવી જંત્રી ની શું અસર થશે ?
પ્રોપર્ટી ટેક્સની ગણતરી પણ જંત્રી આધારિત કરવામાં આવે છે. પ્રોપર્ટી ટેક્સમાં પણ 30થી 50 ટકાનો વધારો થઈ શકે છે.
